La Trêve Hivernale : Ce que vous devez savoir en cas de loyer impayé

La trêve hivernale, bien que protectrice pour les locataires, soulève de nombreuses questions pour les propriétaires confrontés à des loyers impayés.
La récente réforme a apporté quelques ajustements, notamment dans les cas d’urgence. Voici ce qu’il faut savoir pour comprendre vos droits et options en tant que propriétaire durant cette période.

Qu’est-ce que la trêve hivernale ?
La trêve hivernale, prévue par la loi, interdit les expulsions entre le 1er novembre et le 31 mars afin de protéger les locataires pendant les mois d’hiver. Durant cette période, même si une décision judiciaire d’expulsion a été rendue, son exécution est suspendue (1) . Toutefois, il est important de noter que la trêve hivernale ne bloque pas l’engagement d’une action en justice (2).

Peut-on engager une procédure d’expulsion durant la trêve hivernale ?
Oui, les propriétaires peuvent initier une procédure pour loyers impayés à tout moment de l’année. En effet, même si l’exécution d’un jugement d’expulsion est suspendue pendant la trêve hivernale, il est tout à fait possible de déposer une demande en justice pour obtenir un jugement, ce qui permet de gagner du temps. Comme les délais peuvent être longs, il est conseillé de commencer la procédure dès que possible pour éviter que les impayés ne s’accumulent (3).

Les exceptions à la trêve hivernale : ce que dit la réforme
La réforme récente a élargi les cas d’exception pour permettre l’exécution d’une expulsion même pendant la trêve hivernale dans certaines situations d’urgence. Les exceptions incluent désormais :

Les locataires occupant un logement suite à une décision d’expulsion pour violence conjugale ;
Les locataires occupant un logement à la suite d’une entrée par voie de fait ;
Les cas où le logement présente des risques graves pour la santé et la sécurité (4).
Ces exceptions sont strictement encadrées et nécessitent souvent une intervention administrative ou judiciaire préalable. Dans la majorité des cas, la trêve hivernale s’applique donc pleinement.

Que faire en cas de loyer impayé ? Les étapes essentielles
Dialogue avec le locataire : Avant d’entamer des démarches judiciaires, il est recommandé de tenter un règlement à l’amiable. Un simple échange peut parfois permettre de trouver une solution temporaire (5).

Mise en demeure et commandement de payer : Si le dialogue n’aboutit pas, la première étape formelle est l’envoi d’une mise en demeure au locataire pour lui rappeler son obligation de paiement. Il est nécessaire de délivrer un commandement de payer, lequel doit impérativement respecter un certain formalisme pour être régulier (rappel des textes légaux, retranscription de la clause résolutoire, etc …), et ceci avant d’engager la procédure.

Engager une action en justice : Si la situation persiste, le propriétaire peut saisir le tribunal compétent pour obtenir un jugement d’expulsion.

Exécution du jugement : En cas de décision favorable, il est important de noter que l’exécution d’une expulsion est reportée après la fin de la trêve hivernale, sauf si le cas répond à une exception prévue par la loi (6).

L’accompagnement du cabinet Deltajuris
Les démarches juridiques liées aux loyers impayés peuvent être longues et complexes. Le cabinet Deltajuris est à votre disposition pour vous conseiller et engager la procédure adaptée à votre situation. Nos avocats vous accompagnent tout au long de cette procédure, de la mise en demeure jusqu’à l’exécution de la décision d’expulsion.
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